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[3298]J-REITのインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人を買い増し中

こんにちは、るたそです。

コロナショックでJ-REITで暴落しているなかで、色々な銘柄が結構お安くなっておりますが、私は直近では[3298]インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人を買い増ししております。

4月中に買い増しをして、現在保有口数は30口となっており、平均取得単価は13,849円です。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人はインベスコ・グループをスポンサーとしているオフィス系のJ-REITです。

インベスコはS&P500種株価指数採用銘柄にもなっている米国のアトランタに本拠地がある独立資産運用会社で、25か国に拠点を持っており、運用資産は2019年6月時点では約129兆円と、大きな運用会社のようです。

本REITは一口あたり他のJ-REITよりも少額になっておりますが、コロナショック前から一口あたり2万円台で購入できるREITでした。

コロナショックで大きく値下がりし、さらにインベスコ系の別のファンド(米国の上場不動産投信のインベスコ・モーゲージ・キャピタル・インク)が追証を払えず破綻するかもというニュースが出てしまったので、その連想からか3/19頃に1万円を割れて9,510円まで下落してしまっておりました。

その後、当該米国のファンドとは資本関係はなく特定関係法人にも該当しないので本REITには影響しない旨のアナウンスがあり、本REITの価格はジワジワと上がり(戻り)つつあります。(5月8日時点)

本REITは4月・10月決算となっており、今のところ予想分配金は2020年4月分が393円、2020年10月分が394円を想定しているようなので、本REITでの想定分配金利回りは年5.6%程度見込みです。

コロナショックで、世の中が大きく影響を受けているため、この予想分配金も見直されるかもしれませんが、オフィスはホテルと比べてある程度決まった期間を借りる契約となっているはずですから、そこまでは大きくは変わらないのではないか?なので分配利回り5.6%は悪くないんじゃないかな?というところが私が買い増ししている理由となります。

インベスコ・オフィス・ジェイリートの保有物件

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が保有するビルは、Webページにポートフォリオ一覧が公開されておりそこで確認できますが、現在の旗艦物件は西新宿プライムスクエアとなっており、348億円で取得されて、不動産鑑定評価額は395億円(2019年10月時点)となっているようです。

また有名なところとして、横浜のみなとみらいにあるクイーンズスクエア横浜も保有しており、こちらも取得額は約160億円で、不動産鑑定評価額は197億円(2019年10月時点)となっております。

その他保有物件も合わせてこのREITでは2019年10月時点では約460億円ほどの含み益があるようです。

ある程度含み益があるようなのでポートフォリオとしては安心できるのではないかとおもわれます。

物件としては東京都内に関してはとんでもなく高そうなエリアというわけではない気がしますが、需要は十分にありそうな場所に建っている物件が多そうな気もします。

新型コロナ問題により今後不動産価格が下落していく可能性はあるので、保有物件と含み益はウォッチしていく必要はあるかと思います。

稼働率はどのぐらいか?

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の稼働率の推移のページによると、2020年3月時点での稼働率は99.5%と発表されております。

これは賃貸面積(㎡)を総賃貸面積(㎡)で割って率を出しているようですが、今のところ高水準ではありそうです。

これも今後どう推移していくのかはウォッチしていく必要はあると思います。

オフィスREITは新型コロナ問題の影響をどこまで受けるか?

さて、オフィスREITは新型コロナウィルスの問題の影響をどこまで受けるのか?というところが今投資する上で考慮しておかないといけない点だと思います。

よく世の中でアフターコロナの時代にはテレワーク化が進みもうオフィス需要が減るのでオフィスREITは先行き良くないという意見がありますが、私はオフィスREITは立地が良く・ある程度規模が大きい物件を保有しているのであれば、そう大きな影響は受けないんじゃないかと予想しております。

基本的に立地が良い物件というのは人気があるので、通常であれば空室が出てもすぐ埋まると言われているため、賃料は下がりにくいと思われます。

また、テレワークが進み、需要が無くなるか?というと、確かにテレワークは普及するかもしれませんが、オフィスを不要とするほど世の中が変わるか?というと、そこまでは変わらない気がします。

中小企業ではオフィスを減らして常にテレワークで仕事をするような会社が増えるかと思いますが、ある程度の規模の会社は今までの文化をいきなり変えてオフィスを閉じてテレワークにシフトするかというと、なかなか簡単に切り替わらないんではないでしょうか?

日本では旧態依然とした仕事の仕方が多く残っており、紙やハンコもまだ残っている状態なのにいきなり働き方がテレワークにシフトして劇的にオフィス需要が減っていくということは確率的には低いと私は勝手に予想しております。

ということで

今回私が買い増ししたインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は今公表されているデータや一口あたり1万数千円台というのを考えるとなかなかお手頃じゃないかな?というところで今回買い増ししております。

オフィスREITが今後どうなるかというのがリスクではありますが、ホテルREITほどのダメージは食らっていないと思いますので、また投資口価格が下がったら買い増ししていくかもしれません。(と言っている間にグイグイと値が上がってきてしまっておりますが)

以上です。



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